当前我国物流地产行业的发展主要呈现出以下趋势。

♦地产商成为物流地产开发的主体力量

随着越来越多的房地产企业介入物流地产领域，地产商将成为物流地产开发运营的主体力量。

以国际物流服务巨头普洛斯为例，其在全球开发管理的资产超过120亿美元，提供的物流出租总面积超过2300万平方米。普洛斯自2003年进入中国市场以来，便凭借先进的技术和前瞻性的战略思维实现了业务规模的快速增长，到2015年年底已垄断了物流地产市场份额的55%。

例如，普洛斯初入中国市场时便在上海合作开发了上海西北物流园区；通过对苏州物流园区的二次开发升级，普洛斯根据客户的个性化、定制化需求提供普通仓储、保税仓储、出口监管仓储等服务；2005年，普洛斯又与深圳盐田港集团达成战略合作，共同投资10亿元将盐田港区后方陆域打造成国际物流园区。

随着我国房地产行业步入存量时代，万科、绿地、和记黄埔、珠江投资、富力地产等诸多国内地产商近两年也对投资多、租金高、回报稳定的物流地产领域青睐有加。例如，长江实业与广州国际玩具中心有限公司合作投资运营的广州国际玩具礼品城，就坐落于广州市黄埔国际物流园区，建筑面积为50万平方米，投资总额高达15亿元。

再例如，广州富力将物流地产作为战略布局的重点方向，于2014年10月在广州花都拿下了130多公顷的土地用于物流园区的开发运营。该园区位于机场高速路出口，有利于借助航空渠道更好地打造仓储物流模式，同时还规划有住宅与酒店。

♦投资银行成为物流地产投资的重要参与者

商业地产的投资回报率一般在8%左右，而物流地产能达到10%左右，且更加稳定；再加上我国物流地产市场规模巨大、发展前景广阔，使得麦格里、AMB、腾飞等一些海外投资银行将投资目标放在了我国物流地产领域。

以新加坡的丰树物流房地产投资基金为例，其在本土新加坡拥有的物业面积约为179万平方米，覆盖了商业、住宅、办公、工业等多个领域；同时，该基金还通过多种方式将业务范围拓展到了美国旧金山、马来西亚和中国。如2005年12月，丰树物流斥资1.2亿元人民币收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园区项目。

♦地产企业与物流商成为重要合作伙伴

当前我国物流地产开发运营的主体是房地产企业，他们雄厚的资金实力和丰富的地产开发经验能够满足物流地产开发在资金、经验等方面的要求。不过，在后期运营中，由于地产商并不熟悉物流业务，因此很容易导致商业地产过剩和项目闲置的状况。

最佳的解决方案是与物流商进行战略合作，发挥物流商在项目选址、物流园区规划等方面优势，从而通过双方的优势互补实现物流地产的良性、高效运行。

♦政府加强对物流地产的宏观规划和政策指导

我国物流地产仍处于起步发展阶段，地方政府在物流地产土地供给、项目规划审批等方面尚未建立起有效的调控机制。因此，随着国内物流地产的快速发展，政府也将通过多种措施加强对物流地产的宏观规划和政策指导，以推动物流地产行业有序、健康发展。

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