从2015年国内物流市场的整体发展来看，随着越来越多的企业参与进来，物流地产市场竞争日益激烈：一线城市土地供应方面的不足进一步加剧了物流项目供不应求的状况；二三线城市逐渐成为资本市场投资运作的新选择，但也面临着逐渐增加的租金下行压力和项目空置风险。

具体来看，我国物流地产行业需要从以下几点着重发力，满足市场快速发展的需求，应对新竞争形势的挑战。

♦政府层面：合理把控土地出让环节

由于以往国内物流地产发展不规范，不能为政府创造税收、租金也很低,

很多地方政府在发展物流地产方面并没有多少积极性。因此，当前国内物流地产行业首先需要打通政府门槛，密切与政府部门联系，让政府真正意识到物流地产对区域整体经济发展的巨大促动价值，以激发政府发展物流地产行业的热情，愿意调配更多土地、出台更多政策推动、扶持物流地产行业的发展。

土地供应方面的日益紧缩是当前国内所有物流地产企业都无法绕开的发展瓶颈。与商业地产不同，物流地产企业的配送需求较为稳定，比较适用于集中化、规模化的开发运营，而这显然需要更多的土地供应。然而，当前不仅是一线城市，甚至在一些二三线城市，工业仓储用地都已一地难求。

因此，地方政府要合理把控土地出让环节，以推动物流地产行业有序健康发展；在物流地产项目审批方面进行合理规划指导，如精简有利于城市整体规划和区域经济发展的物流地产项目审批流程；及时采取适当措施解决物流地产发展中的可能问题，对行业发展速度和规模进行合理调控,避免发展过热或发展不足的状况。

♦思维层面：认清物流地产整体市场状况

相比欧美等国较为成熟的物流生态网络，我国物流地产开发缺乏整体统筹规划布局，呈点状零散分布状态，远未形成规模化的物流地产网络；同时，投资管理方式缺乏稳定性、连续性和协同性，导致不同物流地产企

业的行业布局侧重点差别较大，影响了物流地产的整体开发运营。

房地产企业要避免盲目介入，在充分全面衡量物流地产市场风险的基础上，结合自身情况合理开发布局。随着我国房地产行业进入存量时代，具有稳定收益的物流地产逐渐成为房地产开发商业务布局的重点领域。如在广州地区，合生创展、富力、恒大、美林基业及珠江投资等众多房产巨头就对物流地产领域表现出了极大兴趣，积极“跑马圈地”进行业务布局。

然而，多数房地产开发商对物流地产发展过于乐观，对潜在的市场风险认识不足，不合理的盲目介入显然不利于我国物流地产行业有序、合理、健康发展。

物流企业要避免“随大流”“一哄而上”，突破思维束缚，根据自身实力和战略目标选择最佳的地产物流开发运营模式。例如，大型物流企业可以采用“普洛斯”模式或者与地产商合作开发模式，有利于降低市场运作风险、提高资金利用效率；而中小型的物流公司比较适用自建自营模式。

因此，国内物流地产的高效长远发展需要开发运营商打破思维困境，通过深度调研与分析实现需求市场的精准定位和细分，对物流地产整体市场状况具有清晰明确的认知，并通过物流地产、物流市场、物流运作等不同方面的有机结合与协同，改变孤立发展、点状分布的状况，打造规模化、协同性的物流地产网络生态。

♦资本层面：构建规模化的开发资本链

与房地产行业的其他领域相比，物流地产虽然风险较低，但收益也比较稳定，缺乏价值想象空间，难以获得其他领域争夺资本市场的关注。因此，借鉴欧美等国成功的物流地产资本运作模式，通过专业的资本化运作拓展产品变现渠道和想象空间，便成为各大物流地产企业打破国外企业市场垄断地位的利器。

同时，对资本的灵活高效运作也能够使企业获得更充裕的资金，从而为业务开发运营提供坚实的资金支持和财务保障，并通过构建规模化的开发资本链，创造更大的价值。

国内物流地产行业虽然处于起步发展阶段，但市场规模和价值想象空间十分诱人，正吸引着越来越多的企业和资本参与进来。面对这个万亿级规模的蓝海市场，国内地产企业要突破固有思维的束缚，多角度协同发力和整体布局，打造覆盖全面的物流生态网络，以建立核心竞争力，打破海外企业的垄断格局，实现自身的快速长远发展。

♦人才层面：提供有力的人才支撑

通过引入国际优秀中介组织、扶持国内中介组织、建立竞争机制等多种手段加快第三方中介行业的发展完善，提升行业整体的技术能力和自律水平，建立、完善的个人信用体系。

同时，物流企业要在人才培养和理论研究方面多下功夫。改变当前国内物流地产侧重实践探索、忽视系统性的理论研究和专业人才培养的状况,积极借鉴国外先进技术模式，加强物流地产相关理论研究，大力培育擅长物流和地产业务的高级人才，从而为我国物流地产行业发展提供有效的理论指导和有力的人才支撑。

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